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01罗湖，深圳唯一人口减少的区
前两天，本号全面梳理了一下北上广深四大一线城市过去五年的人口变化。
对比七普时期，最终得出的结论是，既有分化，也在分化中看到了一致性：
京沪先行，京沪七普时期人口整体在增加，但各区之间核心区人口在往外围区流。而过去五年，京沪人口整体在减少，城市内部，无论核心区还是外围区，也都在减少。
广州已经跟上步伐。虽然广州人口整体仍在增加，但城市内部已经从七普时期的全面增加，到过去五年核心区人口开始减少，增量集中在外围区。其中广州最老的核心城区越秀，七普时期就已经出现人口减少现象
深圳，是唯一一个核心区、外围区仍在通吃人口红利的一线城市。但过去五年，罗湖区的人口已在减少，成为深圳各区中唯一人口减少的区。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
最后得出的结论是，在少子化背景下，在全国人口四连降背景下，中心城市的人口增量也在逐渐收缩，越来越多的中心城市人口开始见顶。
这一结论得加上其他主要城市的人口增量变化，就更加一目了然。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人口大趋势浩浩荡荡，人口减量时代，影响只不过是逐渐传递，需要时间罢了。
本号预测，十几二十年后，全国还能有人口增量的城市，不会超过十个。
02罗湖减量第一
关键问题来了，为何是罗湖区人口开始减少？
这里依旧存在着走势上的一致性，广州最先出现人口减少的，也是最老的城区越秀。
当然，具体原因，还得从发展逻辑与数据中去找。
首先，可以回答的是，罗湖区的人口减少，主要集中在 2022 年，之后几年人口仍在增加，只是之后几年人口增量依旧没有抵消 2022 年的人口减少量。
2022 年，是一个非常特殊年份，是黑天鹅盛行之年，是影响最深的年份。
在这种大背景下，当年东南沿海人口集体回流内地，于是出现了很多罕见现象：
罕见一，当年北上广深港五大一线城市常住人口集体减少。
罕见二，广东省、深圳市、广州市都出现了历史性的人口减少。
2022 年广东省常住人口减少 27.2 万人、深圳减少 1.98 万人，广州减少 7.65 万人。
罕见三：整个粤港澳大湾区 11 座城市，当年仅珠海有增量，其余全部减少。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
从深圳内部各区来看，下辖的 10 个区外加深汕合作区，有五个区人口减少，其中罗湖区减少量第一，减少了 13.02 万人，福田、龙华、南山、盐田都有减少。
制图：城市财经；数据：各区统计局
可以看到，在当年那种特殊情况下，并非只有罗湖区人口在减少，但罗湖区确实减少量最多。
而后几年，罗湖人口其实一直在增加，但增量尚没有填满 2022 年减少的量。
制图：城市财经；数据来源：罗湖区统计局
而 2022 年人口同样减少的福田、南山、龙华、盐田，过去几年的增量已经吞没了当年的减量。
所以才有了最终呈现的 2025 年各区常住人口，仅罗湖相比于 2020 年有减少。
股票在线官方配资这是直接因素。
其次，老城区的痛点限制了罗湖的人口竞争力，才是根本因素。
如果说罗湖区是过去五年来，深圳各区中唯一一个人口减少的区域，直接因素是 2022 年特殊年份导致罗湖区人口减少第一，那根本因素则是罗湖区的人口竞争力是核心区中最弱的。
这一佐证，可以直接看去年各区的人口增量数据。
去年深圳各区人口增量三甲依旧是原关外的三大王者地段，宝安、龙岗和龙华。
核心区南山的人口竞争力同样不错，位居各区第四，核心区第一。
罗湖区去年的增量为 1.41 万人，这个曾经的深圳核心，这个深圳起步最早的区，如今的人口竞争力在各区中已处于中下游，在三大核心区中垫底。
制图：城市财经；数据来源：各区统计局
当然，罗湖的人口竞争力不如宝安、龙岗、龙华很正常，因为南山、福田的人口竞争力也不如这三个。
主要是因为核心区房价高、租金高，居住成本高，而深圳的地铁通勤又非常方便。所以在南山上班的很多人，居住在宝安甚至光明，在福田上班的很多人居住在龙华，在罗湖上班的很多人居住在龙岗。
但南山、福田的居住成本比罗湖高出不少，人口增量却高于罗湖，就只能说明罗湖的人口竞争力越来越弱。
关键问题来了，罗湖区的人口竞争力，为何越来越弱？
03
罗湖人口竞争力为何越来越弱核心原因在于，罗湖开发太早，产业空间所剩无几，而改造成本又太高。
所以，只能做老城区更有优势的商业，而不能像宝安、龙岗、龙华那样工业制造业。
同时，因为最早被开发，当深圳寻找空间发展的时候，不断向西，核心区从罗湖迁至福田，之后又演变成了福田、南山双核，现在又增添了宝中。
在这一过程中，福田赋予了金融产业发展的重任，而科创则交给了南山和宝中。
罗湖是深圳最早发展的城区之一。口岸、商业、金融、外贸，这些曾经支撑深圳高速增长的产业，很长时间都集中在这里。
但几十年发展下来，罗湖也把自己的空间用得差不多了。
罗湖面积只有 78.79 平方公里，城区高度成熟，新增土地非常有限。
这也是罗湖近几年反复强调低效用地再开发、旧工业区改造、产业空间挖潜的原因。
也是罗湖经济增速、增量表现都不够亮眼的核心原因。
过去五年，罗湖区 GDP 增量才 159.98 亿元，而南山增量高达 3600.16 亿元，南山区 GDP 已突破万亿。
五年增幅，罗湖只有 6.7%。
制图：城市财经；数据：各区统计局
2025 年，罗湖提出全年新增 100 万平方米产业空间，并推进小坑工业区、港莲工业区、罗芳水厂等一批低效用地再开发项目。
看起来是在招商，背后其实是在"找地"。
而且老城区找地的成本很高。
一块几十年前建成的工业用地，涉及土地权属、旧厂房、居民安置、基础设施、城市更新等一大堆问题。改造周期长，资金投入也大。
对于金融、商贸、总部经济，这套城市空间还能继续使用。
对于研发、中试、先进制造、机器人等新产业，要求就高得多。
这恰恰碰上了深圳产业结构的大变化。
2025 年，深圳战略性新兴产业增加值已经占 GDP 的 43%，高技术制造业占规上工业增加值 59.9%。
深圳新增的产业空间，越来越集中在科技、制造、研发这些领域。
元股证券:ygzq.hk龙岗就是一个典型。
2025 年龙岗 GDP 达到 6095.92 亿元，第二产业增加值 3942.61 亿元。2024 年，龙岗规上工业增加值增长 9.4%。
宝安也是如此。
这些区域土地面积大，产业园区多，能够同时容纳工厂、研发、办公和居住人口。
罗湖的情况完全不同。
2025 年，罗湖 GDP 为 2535.26 亿元，同比增长 4.2%，低于深圳全市 5.5% 的增速。
罗湖经济高度依赖服务业。2025 年第三产业占 GDP 的 92.7%，金融业增加值 809.44 亿元，同比增长 8.1%。
金融仍然是罗湖最重要的产业。
但商贸业增加值只有 366.86 亿元，同比下降 2.5%；社会消费品零售总额 1267.43 亿元，仅增长 0.4%。
过去支撑罗湖的金融、商贸、专业服务，已经进入成熟期。
与此同时，新产业还没有完全接上来。
2025 年，罗湖战略性新兴产业增加值 274.33 亿元，占 GDP 的 10.8%。
这就是罗湖现在最尴尬的地方：
老产业有基础，新产业在培育；老城区配套成熟，产业空间却越来越紧。
人口自然也会跟着产业走。
年轻人进入深圳，现在有更多选择。
在罗湖工作，可以住龙岗；在南山工作，可以住宝安；在福田工作，可以住龙华。
深圳早已经从过去的罗湖、福田双核心，变成南山、宝安、龙岗、龙华、光明等多个产业增长极共同发展的城市。
人口也随之重新分布。
罗湖的问题，归根到底落在四个字：
空间不够。
空间不够，产业就难以扩张；产业增长慢，就业岗位增量就有限；年轻人口的选择变多以后，居住成本和就业机会一比较，人口自然会向外围产业区转移。
这也是罗湖这几年大力推进城市更新的原因。
罗湖下一步能不能重新吸引人口，关键就看两件事：能不能从老城区里挤出更多产业空间，能不能把金融商贸之外的新产业做起来。
这场转型现货配资资讯平台，对于罗湖来说，已经没有太多绕路的空间了。
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